500 ha riba ir kas yra „susiję asmenys“
Pagrindinė taisyklė perkant žemės ūkio paskirties žemę: vienas asmuo arba susiję asmenys gali turėti ne daugiau kaip 500 ha tokios žemės. Į šį plotą skaičiuojama tiek iš valstybės, tiek iš kitų asmenų įgyta žemė bendrai. Pagrindinė išimtis – paveldint žemę 500 ha ribojimas netaikomas.
„Susiję asmenys“ teisės akte apibrėžti konkrečiai: tai sutuoktiniai, taip pat tėvai (įtėviai) ir jų nepilnamečiai vaikai (įvaikiai), bei juridiniai asmenys, tiesiogiai ar netiesiogiai valdantys daugiau kaip 25 proc. kito juridinio asmens akcijų (balsų). Tai reiškia, kad žemės negalima „išskaidyti“ tarp šeimos narių ar susijusių bendrovių siekiant apeiti ribą – plotai sumuojami.
Yra atskira išimtis gyvulininkystei: 500 ha riba netaikoma, jei žemė įsigyjama gyvulininkystei plėtoti ir įsigytas plotas neviršija hektarų skaičiaus, atitinkančio asmens laikomų sutartinių gyvulių skaičių (apytiksliai vienas sutartinis gyvulys vienam hektarui). Tikslias sąlygas nustato Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas.
Pirmumo teisė: kas gali nupirkti žemę pirma jūsų
Privačios žemės ūkio paskirties žemės negalima laisvai parduoti bet kam – galioja pirmumo teisė pirkti ta pačia kaina ir tomis pačiomis sąlygomis. Eiliškumas griežtai nustatytas: pirma – parduodamo sklypo bendraturčiai (pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnį); antra – sklypo naudotojas, ne trumpiau kaip vienus metus naudojantis žemę pagal Nekilnojamojo turto registre registruotą sutartį; trečia – asmuo, kurio privati žemės ūkio paskirties žemė ribojasi su parduodamu sklypu.
Procedūrą administruoja Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT). Apie ketinamą parduoti sklypą NŽT informuoja pirmumo teisę turinčius asmenis – naudotojus ir gretimų sklypų savininkus – per 5 darbo dienas nuo savininko pranešimo gavimo. Pirmumo teisę turintys asmenys atsakymą turi pateikti per 15 darbo dienų.
Praktiškai tai reiškia: jei nuomojate ar dirbate žemę pagal registruotą sutartį ilgiau nei metus arba turite gretimą sklypą, turite realią galimybę nusipirkti kaimyninę žemę pirma kitų pirkėjų. Ir atvirkščiai – pirkdami iš nepažįstamo pardavėjo turite įvertinti, kad sandorį gali „perimti“ pirmumo teisę turintis asmuo.
Mokesčiai NŽT ir notarui
Su žemės pirkimu susiję keli oficialūs mokesčiai. NŽT mokestis už pranešimą apie ketinimą parduoti žemę – 47 EUR (už vieną sklypą). Leidimo (sutikimo) įsigyti žemę išdavimas pirkėjui kainuoja 11 EUR.
Atskirai mokamas notaro atlyginimas tvirtinant pirkimo-pardavimo sutartį. Jis skaičiuojamas kaip procentas nuo sandorio sumos ir turi nustatytą minimalią bei maksimalią ribą; tikslius tarifus nustato Vyriausybės 2023-06-28 nutarimu Nr. 498 patvirtintas notarų atlyginimo dydžių sąrašas. Konkrečią sumą savo sandoriui patikslinkite pas pasirinktą notarą arba Teisingumo ministerijos / notarų skaičiuoklėje, nes galutinė suma priklauso nuo sandorio vertės ir gali apimti papildomus veiksmus.
Svarbu, nuo kokios sumos skaičiuojamas notaro atlyginimas: jis skaičiuojamas nuo šalių nurodytos kainos, jei ji ne mažesnė už Registrų centro vidutinę rinkos vertę. Jei šalių nurodyta kaina mažesnė už vidutinę rinkos vertę, atlyginimas skaičiuojamas nuo vidutinės rinkos vertės. Tad dirbtinai mažinti sutartyje nurodomą kainą siekiant sumažinti notaro mokestį neapsimoka.
GPM: kas pasikeitė 2026 metais
Nuo 2026-01-01 nekilnojamojo turto, įskaitant žemę, išlaikymo terminas, po kurio pardavus pelnui netaikomas gyventojų pajamų mokestis (GPM), sutrumpintas nuo 10 iki 5 metų. Tai svarbi naujovė: jei žemę išlaikote 5 metus ar ilgiau, jos pardavimo pajamos GPM neapmokestinamos.
Taip pat nuo 2026-01-01 įsigaliojo progresiniai GPM tarifai. Pagal VMI, turto pardavimo pajamoms pirmieji 12 VDU (27 745,80 EUR) apmokestinami 15 proc. tarifu. Viršijanti dalis apmokestinama pagal bendras metines pajamas: 20 proc. (iki 36 VDU, t. y. iki 83 237,40 EUR), 25 proc. (nuo 36 iki 60 VDU, t. y. 83 237,40–138 729 EUR) ir 32 proc. (virš 60 VDU, t. y. virš 138 729 EUR). 1 VDU 2026 m. lygus 2 312,15 EUR.
Turto pardavimo pajamos deklaruojamos VMI iki kitų metų gegužės 1 d. (pavyzdžiui, už 2026 m. sandorius – iki 2027-05-01). Tikslias sumas ir lengvatas savo atveju visada pasitikrinkite VMI.
Valstybinės žemės pirkimas be aukciono – nauja galimybė nuo 2026 m.
Nuo 2026-01-01 įsigaliojo Žemės įstatymo ir Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo nuostatos, leidžiančios be aukciono įsigyti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę. Prašymai NŽT teikiami nuolat nuo 2026-01-01.
Be aukciono galima įsigyti iki 3 ha dydžio valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, esančius neurbanizuotose ar neurbanizuojamose teritorijose, kuriose leidžiama žemės ūkio veikla. Sklypai neturi būti įtraukti į investicijų projektams rezervuotų sklypų sąrašą ir nereikalingi karinei infrastruktūrai. Vienas asmuo iš valstybės gali įsigyti ne daugiau kaip 21 ha tokios žemės, o bendras jam ir susijusiems asmenims priklausantis žemės ūkio paskirties žemės plotas negali viršyti tų pačių 500 ha.
Kaina nustatoma pagal rinkos vertę (individualus turto vertinimas), padidintą 25 proc. Jei individualaus vertinimo vertė mažesnė už masinio vertinimo vertę, kaina skaičiuojama pagal masinio vertinimo vertę, taip pat padidintą 25 proc. Vieno sklypo individualus vertinimas pirkėjui kainuoja apie 96,8 EUR. Atkreipkite dėmesį: 80 proc. lėšų, gautų pardavus valstybinę žemės ūkio paskirties žemę, skiriama Valstybės gynybos fondui.
Kas turi teisę pirkti valstybinę žemę
Valstybinė žemė be aukciono parduodama tik tam tikrus reikalavimus atitinkantiems asmenims. Fizinis asmuo turi atitikti šias sąlygas kartu: ne trumpiau kaip 3 metus įregistruotas ūkininko ūkis ARBA nustatytas profesinis pasirengimas ūkininkauti; IR per pastaruosius 3 metus VMI deklaruotos pajamos iš žemės ūkio veiklos.
Juridiniai asmenys turi būti žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių pajamos iš žemės ūkio produkcijos sudaro daugiau kaip 50 proc. visų pajamų (vertinama per 3 metus).
Jei tik planuojate tapti ūkininku arba norite suprasti, kaip jūsų ūkis atrodo viešuose registruose, gali padėti fermos.lt – nemokamas viešas Lietuvos ūkių ir įmonių registras.
Užsieniečiai ir žemės įsigijimas Lietuvoje
Užsienio fiziniai ir juridiniai asmenys gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės Lietuvoje, jei jų valstybė atitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus. Iš esmės tai ES, EEE, NATO ir EBPO valstybės narės; ši teisė netaikoma, pavyzdžiui, NVS / Eurazijos sąjungos valstybėms.
Visais atvejais galioja tos pačios bendros taisyklės: 500 ha riba, pirmumo teisė ir privalomas NŽT leidimas (sutikimas) įsigyti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas (Nr. IX-1314), o procedūras administruoja NŽT. Konkrečiu atveju užsieniečiui tinkamumą įsigyti žemę verta pasitikrinti NŽT.